在金融借款合同纠纷中，阶段性保证责任是银行普遍采用的风险缓释安排。当购房人逾期还款，而房屋抵押登记又未办妥时，保证人能否以“阶段性”为由拒绝承担保证责任？本文以（2018）鲁1102民初1242号民事判决书为样本，剖析阶段性保证责任的认定规则，为债权人主张权利提供清晰路径。
一、案件事实与争议焦点
2014年6月16日，原告某银行日照分行与被告王某丽签订《个人一手住房贷款合同》，约定由原告向被告发放贷款227000元，用于购买日照市某小区房屋，贷款期限240个月，并以该房屋提供抵押担保。同日，被告王某春作为王某丽的配偶，共同签署《债务人授权及还款承诺》，承诺共同清偿贷款本息。被告某房地产公司与原告签订《个人贷款保证金质押合同》，为该笔借款提供阶段性连带责任保证。
贷款发放后，被告自2017年7月16日起未再按约还款。原告遂起诉，要求被告偿还贷款本金206999.29元及利息，并要求保证人承担连带清偿责任。本案核心争议焦点之一在于：阶段性保证责任在房屋抵押登记尚未办妥时，是否已经解除？
二、法院裁决：阶段性保证责任未解除，保证人应连带清偿
法院经审理认为，贷款合同系各方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于阶段性保证责任，判决书载明：
“被告某房地产公司为被告王某丽的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，某房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任，故原告要求被告某房地产公司承担连带还款责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。”
据此，法院判决被告某房地产公司对借款人王某丽、王某春的金钱给付义务承担连带清偿责任，并明确其在承担保证责任后有权向借款人追偿。
三、阶段性保证责任实务要点与操作步骤
（一）明确阶段性保证的解除条件
阶段性保证合同通常约定：“自借款人办妥抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务。” 因此，判断保证责任是否解除，必须同时满足两个条件：一是房屋抵押登记已经办妥；二是贷款人已实际收到他项权证。二者缺一不可。
（二）构建证据链的五个步骤
- 核查合同条款：调取贷款合同及保证合同，逐条核对保证期间、解除条件、违约责任等核心条款。
- 固定放款凭证：保存银行放款回单、转账记录，证明贷款已实际发放。
- 打印逾期明细：从银行系统调取借款人还款记录及逾期明细，证明违约事实及尚欠本息金额。
- 查询抵押登记状态：前往不动产登记机构查询房屋抵押登记办理情况，获取未办妥登记的书面证明。
- 依法宣布提前到期：依据合同约定的违约事件条款，向借款人发送贷款提前到期通知，并计算全部未付本息。
（三）及时采取法律行动
发现借款人连续逾期后，债权人应在保证责任未解除前，将保证人列为共同被告，主张连带清偿责任。同时可申请财产保全，查封保证人名下资产，防止其转移财产导致判决难以执行。
结语与行动建议
阶段性保证责任制度平衡了银行信贷安全与房地产企业的担保压力，但并非“永久保证”。对金融机构而言，不能因签订了阶段性保证合同就放松抵押登记跟踪，应及时督促购房人办理他项权证，避免保证期间落空。对购房人而言，逾期还款不仅面临提前收贷、罚息，还会累及保证人，甚至影响征信记录。
若您正面临类似合同纠纷，建议立足合同条款，系统梳理履约证据，必要时寻求专业律师介入，以最大程度维护自身合法权益。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号