在个人住房贷款合同纠纷中，阶段性连带责任保证是开发商普遍采用的增信措施，但保证责任何时解除、抵押登记未办妥能否免除保证责任，往往成为争议焦点。本文通过解读一则真实判例，剖析法院对阶段性保证责任的认定逻辑，为银行、开发商及购房者提供诉讼策略与风险防范参考。
一、案件基本情况
2014年6月16日，原告某银行日照分行与被告王某丽签订个人一手住房贷款合同，贷款227000元，期限240个月，用于购买日照市某小区房屋。同日，被告王某春作为王某丽配偶，共同签署债务人授权及还款承诺；被告山东某房地产公司（以下简称“某房地产公司”）与银行签订保证金质押合同，为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同约定，若借款人未按期归还贷款，银行有权宣布贷款本息全部提前到期。
贷款发放后，王某丽自2017年7月16日起未再按约还款。截至起诉时，尚欠本金206999.29元及利息。银行遂起诉要求王某丽、王某春偿还贷款本息，并要求某房地产公司承担连带还款责任。
二、争议焦点
本案的核心争议焦点在于：阶段性连带责任保证是否因房屋抵押登记手续尚未办妥而继续有效？保证人是否应对借款人的全部未偿还债务承担连带清偿责任？
三、法院认定与裁判理由
法院经审理认为，案涉合同均系各方真实意思表示，合法有效。关于阶段性保证责任，判决书明确指出：
“被告某房地产公司为被告王某丽的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，某房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
同时，法院对保证人的追偿权亦予以明确：
“被告某房地产公司承担保证责任后，有权向被告王某丽、被告王某春追偿。”
从裁判逻辑来看，分三个层次：
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合同约定优先。案涉贷款合同明确约定：自借款人办妥抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务。该约定系各方真实意思表示，对各方具有法律约束力。
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条件尚未成就，保证责任未解除。本案中，房屋抵押登记手续始终未办妥，银行亦未取得他项权证，因此阶段性保证责任所附解除条件未成就，保证人不能以“阶段性担保已经结束”为由抗辩。
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连带责任与追偿权并行。在保证责任未解除的情况下，债权银行有权直接要求保证人承担连带清偿责任；保证人履行义务后，依法取得对借款人的追偿权。
四、实务启示与操作建议
针对此类合同纠纷，各方可从以下方面着手应对：
（一）金融机构：强化贷后管理与诉讼策略
- 密切关注房产抵押登记办理进度，在办妥抵押登记前，不得轻易解除保证人责任。
- 发现逾期后，及时发送提前到期通知，并固定证据（如逾期明细、催收记录）。
- 起诉时同时列为保证人为共同被告，要求其承担连带责任，并申请财产保全，保障后续执行。
（二）开发商（保证人）：主动推进抵押登记并保留追偿权利
- 尽快协助购房者办理不动产登记及抵押登记，以书面形式确认银行已收到他项权证，从而切断后续保证责任。
- 若被法院判决承担连带责任，应在履行后立即向借款人行使追偿权，必要时申请对借款人财产强制执行。
（三）购房者（借款人）：切勿依赖保证人，遵守合同义务
- 按约偿还贷款本息，避免因逾期导致提前收贷、罚息及诉讼风险。
- 主动配合办理房屋产权及抵押登记，否则不仅无法解除开发商的保证责任，还可能被银行与开发商同时追索。
五、结语与延展
本案再次提醒我们，合同中的“阶段性保证”并非“一保了之”，其解除必须严格依据合同约定的条件。对于银行而言，阶段性保证是贷款安全的重要保障；对于开发商而言，则是一把“悬顶之剑”，唯有尽快完成抵押登记才能彻底脱责。
实践中，围绕阶段性保证责任的争议还包括“保证责任期间是否届满”“阶段性保证是否属于混合担保中的物的担保优先”等复杂问题。建议合同各方在签约时明确解除节点，发生纠纷后及时咨询专业律师，通过法律程序维护自身合法权益。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号