在金融借款合同纠纷中，阶段性保证责任如何认定、何时解除，是银行、开发商与购房者共同关注的问题。本文以一则真实判决为样本，结合判决书原文，梳理阶段性保证责任的裁判规则，并提出实务操作要点，帮助相关主体防范风险。
案情摘要
2014年6月16日，原告某银行与被告王某签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款227000元用于购买房屋，期限240个月。王某配偶王某某共同签署还款承诺，某房地产公司为贷款提供阶段性连带责任保证。后王某自2017年7月16日逾期未还款，原告诉请提前收回贷款本息，并要求某房地产公司承担连带清偿责任。被告未到庭应诉。
争议焦点
本案争议焦点之一在于：某房地产公司作为阶段性保证人，其保证责任是否已因房屋抵押登记手续的办理而解除？
判决书原文释明裁判规则
法院在判决中明确指出：
“被告某房地产公司为被告王某的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，某房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
这一认定清晰揭示了阶段性保证的本质——抵押登记完成并收到他项权证，是保证责任解除的关键条件。本案中，因该条件未成就，保证责任依然存续。
阶段性保证责任审查四步法
第一步：审查合同关于保证责任解除的约定
判决书原文载明：
“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
该约定是判断保证责任存续的根本依据。保证人并非在贷款发放后立即免责，而是须待“办妥抵押登记”+“债权人收到他项权证”双重条件满足后，方不再对新发生的债务承担保证责任。
第二步：核实抵押登记手续是否办妥
本案中，法院查明“该房屋抵押登记手续尚未办妥”，据此认定保证责任未解除。实务中，保证人若主张免责，应提交不动产登记证明、他项权证签收记录等证据，证明其已完成阶段性保证义务。
第三步：判断借款人违约行为发生的时间节点
即便抵押登记后来办妥，若借款人在此之前已发生逾期，保证人仍须对已到期债务及因该违约引起的全部债务承担责任。本案中，王某自2017年7月16日后停止还款，截至起诉时抵押登记仍未完成，故某房地产公司作为阶段性保证人需对全部贷款本息承担连带清偿责任。
第四步：明确保证责任范围与追偿权
法院判决：
“被告某房地产公司对本判决第一项确定的被告王某、王某某所负的金钱给付义务承担连带清偿责任；被告某房地产公司承担保证责任后，有权向被告王某、王某某追偿。”
这表明，阶段性保证人承担的是连带清偿责任，而非一般保证的补充责任；承担责任后可依法向借款人及其共同还款人追偿。
实务启示
对银行而言，务必及时办理抵押登记，避免因自身怠于推进导致保证人“脱保”；对开发商而言，应主动跟进抵押登记进度，并留存书面交付凭证；对购房者而言，依约还款是避免家庭债务风险升级的根本前提。
延伸思考
本案系缺席判决，被告丧失答辩与质证权利，最终承担了不利后果。实践中，阶段性保证纠纷还可能涉及保证期间、诉讼时效、抵押登记延误责任等复杂问题。若您正面临类似金融借款合同纠纷，建议及时携带合同文件咨询专业律师，通过证据梳理与法律策略维护自身合法权益。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号