在金融借款合同纠纷中，阶段性连带责任保证是购房贷款领域常见的担保安排。当借款人逾期还款，且房屋抵押登记尚未办妥时，开发商是否仍需承担保证责任，往往成为案件核心争议。本文结合一份真实判决书，拆解法院对阶段性保证责任解除条件的认定逻辑，为债权人及保证人提供可操作的风险判断思路。
一、案情回顾：借款逾期，抵押未办，保证责任是否解除？
本案系一起典型金融借款合同纠纷。原告中国某银行日照分行与被告王某某签订《个人一手住房贷款合同》，约定由其向王某某发放贷款22.7万元用于购房，王某某以所购房屋作抵押，同时由某房地产公司提供阶段性连带责任保证，并约定“自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务”。后王某某逾期还款，银行诉请提前收回贷款本息，并要求房地产公司承担连带清偿责任。房地产公司经传唤未到庭，法院依法缺席判决。
争议焦点在于：房地产公司的阶段性保证责任是否因某事实而解除？法院最终认定，“现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除”，故判令房地产公司承担连带清偿责任。
二、阶段性保证责任解除的司法审查三步法
实务中，判断阶段性保证责任是否解除，应围绕合同约定及履约事实，按以下步骤逐层审查。
第一步：审查保证合同对“解除条件”的具体约定
判决书原文载明合同条款：“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任”。该约定明确设定了保证责任解除的双重前提：一是借款人办妥抵押登记；二是贷款人实际收到他项权证。二者缺一不可。
法院在审理中首先确认了该约定的效力，认为“原告与被告王某某签订的《个人一手住房贷款合同》系各方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，双方之间借款、保证的合同关系成立且合法有效”。因此，合同约定成为判断保证责任存续的基准。
第二步：核查抵押登记是否“办妥”及他项权证是否交付
本案中，银行主张房屋抵押登记手续尚未办妥，故保证责任未解除。法院经审查认定该事实，并在判决中明确指出：“现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除”。这意味着，只要未完成抵押登记或贷款人未收到他项权证，开发商的阶段性保证责任便持续存在，不因时间经过或部分还款而自动免除。
操作要点：债权人应妥善保存抵押登记申请材料、他项权证领取记录等证据；若登记迟迟未办，应及时向登记机构和保证人主张权利。
第三步：考察违约行为发生时间是否在保证期间内
判决书进一步分析：“若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息……借款人未按期归还贷款的，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期。”本案被告王某某自2017年7月16日后未再按约还款，违约事实清楚。由于抵押登记尚未办妥，保证人承担保证责任的条件未解除，因此房地产公司需对全部债务承担连带清偿责任。
此处还需注意，即使抵押登记后来办妥，对于“该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”。引用判决书原话：“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
三、保证人承担连带责任后的追偿路径
法院判决主文第二项明确：“被告某房地产公司对本判决第一项确定的被告王某某、被告王某春所负的金钱给付义务承担连带清偿责任；被告某房地产公司承担保证责任后，有权向被告王某某、被告王某春追偿。”这为承担了代偿义务的保证人提供了救济途径，即依据《中华人民共和国担保法》第三十一条，在履行保证责任后取得对债务人的追偿权。
四、实务启示与风险防范建议
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对债权人（银行）：在贷后管理中，应主动跟踪抵押登记办理进度，及时取得他项权证。一旦发现逾期，立即按合同约定宣布贷款提前到期，并同时向借款人、共同还款人及阶段性保证人主张权利，避免因担保期间届满造成损失。
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对保证人（房地产开发商）：应设立专门台账，跟踪每一笔按揭贷款的抵押登记完成情况。对于长期未办妥抵押登记的房屋，应主动与银行、业主沟通，推动登记流程，否则保证责任将无限期存续。同时，在代偿后应及时行使追偿权，依法向借款人及配偶主张权利。
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对借款人及共同还款人：夫妻共同签署还款承诺后，即视为共同债务。本案中，被告王某春与王某某共同签署“债务人授权及还款承诺”，法院据此认定“王某春亦应对家庭共同债务承担连带清偿责任”。因此，签署文件前务必审慎评估还款能力。
结语
阶段性连带责任保证的“阶段”究竟何时终结，取决于抵押登记手续的完成及贷款人收到他项权证这两个条件。本案判决清晰展示了法院的审查路径：合同约定优先，事实核查随后，违约时间辅证。希望本文能帮助金融借贷各方厘清权利边界，从源头减少纠纷发生。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号