在金融借款合同纠纷中，阶段性连带责任保证的解除条件如何认定，直接关系到银行、购房者和开发商三方的权利义务边界。本文以一则真实判例为样本，拆解法院对“阶段性保证责任未解除”的裁判逻辑，为债权人主张权利、保证人防范风险提供实务指引。
一、案件基本事实与裁判结果
原告某银行日照分行与被告王某某签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款227000元用于购买房屋，贷款期限240个月，并由被告王某某及其配偶王某春共同签署还款承诺，被告某房地产公司提供阶段性连带责任保证。后借款人自2017年7月16日起逾期未还款，银行诉请提前收回贷款本息，并要求保证人承担连带清偿责任。
法院经审理认定：借款合同合法有效，银行依约放款，借款人违约事实清楚；被告王某春作为共同债务人，应承担共同还款责任；因房屋抵押登记手续尚未办妥，阶段性保证责任条件未解除，开发商应承担连带清偿责任。最终判决：两被告偿还本金206999.29元及利息，开发商承担连带清偿责任，并在承担后可向借款人追偿。
二、争议焦点：阶段性连带责任保证是否已解除？
本案的核心争议焦点在于：开发商承担的阶段性连带责任保证，其保证责任是否因抵押登记未办妥而继续存续？ 这一问题的答案，决定了银行能否越过抵押物直接向开发商主张连带还款责任，也决定开发商是否需要对借款人的逾期“兜底”。
三、法院裁判观点：以合同约定与登记事实为准
法院在判决书中明确认定了合同关于阶段性保证的条款内容：
“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
针对本案事实，法院进一步指出：
“被告某房地产公司为被告王某某的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，某房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
由此可见，法院将“抵押登记手续办妥且银行收到他项权证”作为保证责任解除的必要条件。只要条件未成就，保证人仍须承担连带清偿责任，且不因借款人逾期时间长短而免除。
四、实务方法与步骤：如何主张或抗辩阶段性保证责任
（一）债权人（银行）主张权利的步骤
- 审查合同条款：仔细核对贷款合同与保证合同中的阶段性保证条款，准确锁定“保证责任解除节点”的约定（通常是抵押登记办妥+银行收到他项权证）。
- 固定违约证据：收集借款凭证、还款明细、逾期记录，计算截至起诉日的拖欠本金及利息。
- 证明保证责任未解除：向不动产登记机构调取案涉房屋的抵押登记信息，或出具未办理抵押登记的证明；若已办妥但银行未收到他项权证，应保留相关送达记录。
- 诉讼请求设计：将保证人列为共同被告，要求其对全部债务承担连带清偿责任，并明确“保证人承担责任后有权向借款人追偿”。
- 申请财产保全：为防止债务人转移财产，可同步申请保全，本案中法院支持了保全费即为例证。
（二）保证人（开发商）的抗辩要点
- 证明条件已成就：如已办妥抵押登记且银行已实际收到他项权证，则保证责任自动免除，可据此抗辩。
- 证明债务已消灭：若借款人已还清本息，或银行已就抵押物实现优先受偿，保证责任随之消灭。
- 审查合同效力：若保证合同存在无效、可撤销情形，或债权人存在过错导致保证责任扩大，可相应减免责任。
（三）借款人（购房者）的应对建议
- 按期还款是根本，逾期将导致银行宣布贷款提前到期，并承担罚息、诉讼费、保全费等额外成本。
- 如系家庭共同债务，配偶一方即使未直接签署贷款合同，也可能因共同还款承诺而承担连带责任，本案中王某春即因承诺共同履行合同而被判共同还款。
五、延展与风险提示
阶段性连带责任保证是房贷业务中常见的风险控制安排，其核心逻辑是：在抵押登记完成前，由开发商提供“过渡期”担保；一旦他项权证到位，担保责任即告解除。然而，实践中因不动产登记周期较长、银行流程繁琐等原因，经常出现“抵押未办妥，保证未解除”的真空状态，导致开发商在借款人逾期后被迫“兜底”。
对银行而言，应建立抵押登记跟踪机制，及时催办、接收他项权证，避免保证责任悬空；对开发商而言，应在销售后主动推进抵押登记，并留存书面凭证，以防被追责时缺乏抗辩依据。
若您正面临类似金融借款合同纠纷，或对阶段性保证责任的认定有疑问，建议及时咨询专业律师，系统梳理合同与证据，以便在诉讼或谈判中占据主动。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号