在金融借款合同纠纷中，“阶段性连带责任保证”是购房贷款领域常见的担保安排，其核心争议在于：当房屋抵押登记尚未办妥时，开发商是否仍需承担保证责任。本文以（2018）鲁1102民初1242号民事判决书为基础，梳理法院的裁判逻辑，为金融机构、开发商及购房者提供风险提示与应对策略。
一、争议焦点：抵押登记未办妥，保证责任是否解除？
本案系中国银行某分行与借款人王某某、共同还款人王某某、开发商某房地产公司之间的金融借款合同纠纷。借款人逾期还款后，银行诉请借款人偿还本息，并要求开发商承担连带清偿责任。开发商未到庭抗辩，但此类纠纷在实务中常见的争议焦点是：开发商承担的阶段性连带责任保证，在抵押登记手续尚未办妥之前，是否因保证条件未成就而继续存续？
二、法院认定的关键事实
判决书载明，2014年6月16日，原告与被告王某某签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额227000元，贷款期限240个月，并约定：
“夏楷房地产公司提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
同时，判决书查明：
“被告王丽丽在还款过程中出现逾期，自2017年7月16日之后，未再按约偿还贷款本息，截至2018年1月24日起诉时，尚欠本金206999.29元及相应的利息未偿还。”
关键的事实是：涉案房屋的抵押登记手续尚未办妥，因此，判决书明确指出：
“被告夏楷房地产公司为被告王丽丽的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，夏楷房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
三、裁判规则与分析方法
第一步：审查合同约定的保证责任解除条件
阶段性保证的核心特征是“附解除条件”。法院首先审查《个人一手住房贷款合同》中关于保证责任解除的条款。若合同明确约定“办妥抵押登记并收到他项权证之日”为保证责任解除之日，则在该条件成就前，保证责任持续存在。
第二步：核实抵押登记办理状态
本案中，银行提交的贷款凭证、逾期明细等证据，以及开发商未到庭质证的事实，共同证明抵押登记并未完成。实务中，应调取不动产登记信息，确认是否已取得他项权证。若尚未办妥，则保证责任未解除。
第三步：适用保证责任的法律规则
依据《中华人民共和国担保法》第十八条，连带责任保证的保证人承担连带保证责任。判决书援引：
“《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条”
认定开发商应在保证期间内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向借款人追偿。
第四步：结合违约事实作出结论
借款人自2017年7月16日起连续逾期，构成合同约定的“未按期归还贷款”的违约事件。据此，银行有权宣布贷款提前到期，并要求保证人承担连带责任。法院判决：
“一、被告王丽丽、被告王彦春于本判决生效之日起七日内归还原告中国银行股份有限公司日照分行借款本金206999.29元及利息；二、被告山东夏楷房地产有限公司对本判决第一项确定的被告王丽丽、被告王彦春所负的金钱给付义务承担连带清偿责任。”
四、实务启示与行动建议
本案对三方主体均有重要提示：
- 银行等金融机构：应建立抵押登记跟踪机制，在放款后尽快办理抵押权预告登记或正式抵押登记，避免因长期未办妥抵押登记而依赖开发商担保，增加风险敞口。
- 开发商：承担阶段性保证责任期间，应密切关注借款人的还款情况，并主动配合办理抵押登记，以尽早解除自身保证责任。若需承担保证责任，应及时行使追偿权。
- 购房者：应按期偿还贷款，否则不仅面临被提前收回全部贷款的风险，还可能因开发商承担保证责任后被追偿，导致双重债务。
如果您正在处理类似合同纠纷，建议第一时间梳理合同条款、还款记录及抵押登记状态，必要时咨询专业律师，以维护自身合法权益。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号