在金融借款合同纠纷中，阶段性连带责任保证是商品房按揭贷款中常见的担保方式。当借款人逾期还款，且贷款所购房屋的抵押登记手续尚未办妥时，开发商的阶段性保证责任是否已经解除，往往成为案件的核心争议焦点。本文以山东省日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初1242号民事判决书为样本，梳理法院认定阶段性保证责任未解除的裁判逻辑，并提炼出可供实务操作的三步审查法，帮助金融机构、开发商及借款人快速厘清权利边界。
一、案情回放：逾期还款引发开发商担保责任之争
2014年6月16日，原告某银行与被告王某丽签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告王某丽从原告处贷款227000元，用于购买日照市某小区房屋，贷款期限为240个月。同日，被告王某春与王某丽共同签署《债务人授权及还款承诺》，承诺共同履行合同、清偿贷款本息；山东某房地产公司（以下简称“某房地产公司”）则与原告签订《个人贷款保证金质押合同》，为该笔借款提供阶段性连带责任保证。
原告按约发放贷款后，被告王某丽自2017年7月16日起未再按期偿还贷款本息。截至起诉时，尚欠本金206999.29元及相应利息。原告遂诉至法院，要求借款人偿还本息，并要求某房地产公司承担连带清偿责任。
二、裁判结果：抵押登记未办妥，阶段性保证责任不解除
法院经审理认为：
“原告与被告王某丽签订的《个人一手房住房贷款合同》系各方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，双方之间借款、保证的合同关系成立且合法有效，本院予以确认。”
同时，法院对阶段性保证责任作出了关键认定：
“被告某房地产公司为被告王某丽的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，某房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
最终判决：被告王某丽、王某春归还借款本金206999.29元及利息；被告某房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向借款人追偿。
三、阶段性保证责任的审查方法与步骤
针对此类纠纷，应当围绕“保证责任解除条件是否成就”这一争议焦点，按以下三个步骤进行审查。
第一步：审查保证合同条款中关于阶段性保证的约定
阶段性保证的核心在于，保证人的责任并非永久存续，而是附有解除条件。本案贷款合同明确约定：
“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任。”
同时，合同也对解除前发生的违约行为设置了“责任豁免除外”条款：
“对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
因此，审查时必须准确解读合同解除条款与除外条款，确认保证责任覆盖的时间边界。
第二步：核实抵押登记手续是否办妥、债权人是否收到他项权证
阶段性保证责任的解除，以“抵押登记手续办妥”和“贷款人收到他项权证”为双重条件。实务中，应重点调查以下事实：
- 不动产登记机构是否已就案涉房屋办理抵押登记？
- 贷款人（银行）是否实际收到他项权证？
- 若仅办理预告登记，是否已转为正式抵押登记？
本案中，法院查明“现该房屋抵押登记手续尚未办妥”，因此认定保证责任条件未解除。反之，若银行已收到他项权证，开发商的阶段性保证责任即告解除，无需再对后续逾期债务承担担保责任。
第三步：判断保证人是否仍需承担连带清偿责任及追偿权
在阶段性保证责任未解除的情况下，保证人应对借款人全部未清偿债务承担连带责任。本案判决明确：
“被告某房地产公司对本判决第一项确定的被告王某丽、被告王某春所负的金钱给付义务承担连带清偿责任；被告某房地产公司承担保证责任后，有权向被告王某丽、被告王某春追偿。”
这提示保证人：一旦承担清偿责任，应通过追偿权向主债务人主张权利，避免损失扩大。
四、实务启示与行动建议
本案对各方主体均具有镜鉴意义。
- 对金融机构而言：放款后应主动跟踪抵押登记进度，及时取得他项权证，避免阶段性保证期间过长而增加信用风险。若借款人逾期，应综合运用宣布贷款提前到期、主张保证责任等手段快速回收债权。
- 对开发商而言：阶段性保证并非“一保了之”，应建立贷款抵押登记跟踪台账，在约定条件成就后及时书面通知银行，并要求出具保证责任解除确认函，防止因疏忽导致保证责任无限延长。
- 对借款人而言：应按约履行还款义务，否则不仅面临被银行宣布贷款提前到期的风险，还可能因开发商承担保证责任后被追偿，引发更多诉讼。
需要特别提示的是，不同合同对阶段性保证的表述可能存在差异，如“自办妥抵押登记手续并取得他项权证之日自动解除”或“保证期间至他项权证交付银行之日止”等。具体案件中，仍应结合合同全文、履行情况及相关证据综合判断。
如您正面临金融借款合同纠纷或阶段性保证责任争议，建议及时咨询专业律师，获取针对个案的法律意见与解决方案。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号