在金融借款合同纠纷中，当借款人逾期还款且房屋抵押登记尚未办妥时，开发商提供的“阶段性连带责任保证”是否仍然有效？这是本案的核心争议焦点。本文通过梳理判决书原文，分析法院认定保证责任存续的裁判逻辑，为金融机构与开发商处理同类纠纷提供实务参考。
一、案件基本事实与争议焦点
2014年6月16日，原告银行与被告王某某签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款227000元用于购买房屋，期限240个月，并以所购房屋作抵押。同日，被告王某春（王某某配偶）签署共同还款承诺，某房地产公司提供阶段性连带责任保证。后被告自2017年7月16日起未再还款，原告起诉要求借款人偿还本息，并要求房地产公司承担连带责任。房地产公司未到庭应诉，其保证责任是否因“阶段性”约定而解除，成为本案关键。
二、法院裁判意见：保证责任条件未成就，开发商仍需担责
法院认为，原告与被告王某某签订的贷款合同系真实意思表示，合法有效。被告未按期还款构成违约，符合提前收回贷款的条件。对于某房地产公司的责任，判决书明确：
“被告山东夏楷房地产有限公司为被告王丽丽的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，夏楷房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
这里，法院将“抵押登记手续是否办妥”作为阶段性保证责任是否解除的核心标准。即使合同约定了“阶段性”，只要贷款所购房屋的他项权证尚未交至银行，开发商就仍需承担保证责任。同时，判决还援引担保法规定：
“被告山东夏楷房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告王丽丽、被告王彦春追偿。”
这体现了保证人在履行清偿义务后的法定追偿权，避免开发商承担双重损失。
三、具体方法与实务步骤
从本案可以提炼出处理同类合同纠纷的可行路径，供金融机构及债权方参考：
第一步：审查合同中关于阶段性保证的明确约定。 重点查看是否写明“自办妥抵押登记且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务”。如无该约定，开发商可能需承担全程连带保证。
第二步：核实抵押登记的办理进度。 在起诉前，前往不动产登记中心查询所涉房屋是否已办妥抵押预告登记或正式抵押登记，以及银行是否已实际收到他项权证。本案中，因“房屋抵押登记手续尚未办妥”，故保证责任未解除。
第三步：收集借款人违约证据并计算本息。 包括贷款凭证、还款记录、逾期明细等。本案原告提供了《逾期明细》，清晰证明自2017年7月16日起连续未还款，据此主张全部贷款提前到期，法院予以支持。
第四步：将开发商列为共同被告并主张连带责任。 即使开发商未到庭，法院也会依据合同约定及未完成抵押登记的事实，依法缺席判决其承担连带清偿责任。本案判决书表述：“被告山东夏楷房地产有限公司对本判决第一项确定的被告王丽丽、被告王彦春所负的金钱给付义务承担连带清偿责任。”
第五步：执行阶段及时行使追偿权。 若开发商代偿债务，可凭生效判决向借款人追偿，实现权利闭环。法院在本案中明确赋予了开发商追偿权，有效平衡各方利益。
四、案例延展与行动建议
“阶段性保证”在个人住房贷款中极为常见，其目的在于督促开发商尽快协助购房人办妥抵押登记，降低银行风险。但实务中，常有开发商误以为“阶段性”等于“放款后即免责”，导致在借款人逾期时被追加为被告。本案提醒开发商应密切关注贷款房屋的抵押登记进展，主动履行协助义务；同时，银行在贷后管理中应跟踪他项权证办理状态，及时行使权利。
若您正面临类似合同纠纷，无论是金融机构主张债权，还是开发商被要求承担保证责任，均可参考上述分析，依据合同条款与抵押登记状态评估风险。进一步行动前，建议咨询专业律师，结合具体证据制定诉讼策略。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号