在金融借款合同纠纷中，阶段性保证责任是房产按揭贷款常见的担保安排。当借款人逾期还款且抵押登记尚未办妥时，开发商是否仍应承担连带清偿责任？本文结合（2018）鲁1102民初1242号判决书，分析阶段性保证责任的解除条件，为债权人和担保人提供实务参考。
一、案情与争议焦点
2014年6月16日，原告某银行日照分行与被告王某丽签订个人一手住房贷款合同，发放贷款227,000元用于购买房屋。王某春作为共同还款承诺人，某房地产公司提供阶段性连带责任保证。后借款人自2017年7月16日起逾期未还款，银行起诉要求借款人及开发商承担还款责任。
本案的争议焦点在于：房屋抵押登记尚未办妥，开发商的阶段性保证责任是否已经解除？
二、阶段性保证责任的合同约定
判决书载明，合同约定：
“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
由此可见，阶段性保证责任的解除须同时满足两个条件：一是借款人已办妥抵押登记手续；二是贷款人已收到他项权证。两者缺一不可。该约定明确了开发商在抵押登记完成前对贷款本息承担保证责任的“过渡期”功能。
三、本案认定：保证责任未解除，开发商连带清偿
法院审理认为：
“被告某房地产公司为被告王某丽的借款提供阶段性连带责任保证，现该房屋抵押登记手续尚未办妥，承担保证责任的条件未解除，某房地产公司应对该笔借款承担连带清偿责任。”
本案中，借款人逾期后，房屋抵押登记并未办妥，故开发商保证责任延续。法院据此判决开发商对借款人王某丽、王某春的还款义务承担连带清偿责任，并明确开发商承担保证责任后有权向借款人追偿。
四、实务方法与步骤
（一）对债权人（银行）的启示
- 审查合同条款：放款前，应明确阶段性保证期间和解除条件，确保开发商保证责任覆盖抵押登记办妥前的风险。
- 及时主张权利：借款人逾期后，尽快起诉并同时将开发商列为被告，要求承担连带责任，避免只诉借款人而遗漏担保人。
- 申请财产保全：如本案中银行交纳保全费2520元，通过保全防止资产转移，保障后续执行。
（二）对开发商（担保人）的启示
- 主动推进抵押登记：协助借款人尽快办理抵押登记并取得他项权证，是解除自身保证责任的核心步骤。
- 风险防控：在保证合同签订时评估借款人资信，可要求借款人提供反担保，降低代偿风险。
- 保留追偿权：一旦承担连带清偿责任，应及时向借款人追偿，并保留相关付款凭证。
（三）对借款人的启示
- 按约还款：违约不仅导致贷款提前到期，还会产生罚息、诉讼费、保全费等额外负担。
- 配合办理抵押登记：拖延办理抵押登记，将使开发商保证责任延续，也可能影响自身信用。
五、延展与行动建议
阶段性保证责任是银行与开发商之间的风险平衡机制。一旦抵押登记办妥，开发商的保证责任即告解除，银行需依靠抵押物保障债权。因此，银行应持续跟踪抵押登记办理进度，避免因登记迟延导致保证落空。同时，本案也提醒各方：合同签订后应严格按约履行，否则将承担不利后果。
如需进一步分析合同条款或处理类似纠纷，建议携带相关合同及凭证咨询专业律师，以维护自身合法权益。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）鲁1102民初1242号