合同纠纷中，房屋租赁合同到期后承租人不返还房屋，出租人如何主张占用费？本文结合一份真实判决书，拆解法院认定占用费标准的裁判规则，并为出租方提供三步骤维权方法。
一、争议焦点：合同期满后的房屋占用费按何标准计算？
本案系房屋租赁合同纠纷，原告中国工商银行股份有限公司日照分行与被告井某签订为期一年的房屋租赁合同。合同到期后，被告未返还房屋，原告主张按照原合同租金标准计算房屋占用费。争议焦点在于：租赁期满后，承租人继续占用房屋，占用费应按原合同租金标准计算，还是按市场租金标准计算？
法院最终支持了原告的主张。判决书原文载明：
“因被告在租赁期限届满后未及时将涉案房屋返还原告，被告应赔偿原告相应经济损失，原告主张以上经济损失自合同到期日计算至2016年7月8日，并参照双方合同约定的租金标准主张经济损失为14847元，不违反法律规定，本院予以支持。”
这一裁判规则对出租方具有重要的实践指导意义。
二、裁判规则解析：原租金标准的合理性
1. 法律依据：合同解除后的损害赔偿
法院在判决中引用了《中华人民共和国合同法》第九十七条和第二百三十五条。判决书原文表述：
“原告与被告井某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，本院予以确认，双方均应依约履行各自的义务。合同到期后，原、被告双方未对续租事宜取得一致意见，被告应及时返还原告涉案房屋。”
可见，合同到期后被告负有返还义务，未返还则构成违约，应承担赔偿责任。以原合同租金作为损失计算基准，是法院认可的合理方式。
2. 为何不以市场租金为标准？
占用费的实质是“不当得利”返还或“违约损害赔偿”。原合同租金是双方签约时认可的对价，具有客观性、确定性、可预见性，且避免了对市场租金进行司法评估的繁琐程序。法院据此支持原告按年租金39300元标准计算，自2016年2月15日至2016年7月8日共144天，折算为14847元（原告主动调低主张金额）。
三、出租方维权三步操作
第一步：发送书面通知并留存送达凭证
判决书中原告的操作值得借鉴：
“原告主张曾于2016年3月17日以EMS方式向被告发出律师函，提出因租赁期限届满，要求被告于30日返还房屋并支付占用期间经济损失，2016年3月18日被告签收该快件。”
具体操作：
- 采用EMS邮寄，在快递单备注栏注明“解除合同通知”或“返还房屋催告函”
- 保留快递单原件及网上查询签收记录
- 必要时可办理公证送达
第二步：计算占用费并固定证据链
自合同到期次日开始计算，计算标准参照原合同租金。所需证据包括：房屋租赁合同、房产证、律师函、快递签收记录、房屋现状照片或视频。
第三步：及时起诉，注意诉讼请求设计
本案中原告还主张了律师费，但法院未予支持，判决书载明：
“对于原告主张的律师费，双方在租赁合同中未有约定，本院不予支持。”
提醒： 如需对方承担律师费，应在合同中明确约定“违约方承担守约方为实现债权支出的律师费”，否则法院不予支持。
四、延展与行动建议
本案判决还隐含一个关键信息：租赁期满后承租人继续使用而出租人未提异议的，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除并提前30日通知。因此，出租人务必在合同到期前书面表达不再续租或提出异议，否则将落入不定期租赁的被动局面。
当前，房屋租赁合同纠纷频发，出租方应建立“到期前30日提醒、到期日书面催告、逾期即启动诉讼”的标准流程。如果您正面临承租人到期不腾房的困境，建议立即梳理合同、发函记录、租金支付凭证等证据，咨询专业律师制定维权方案。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2016）鲁1102民初4807号