房屋租赁合同纠纷中，转租行为是否有效、超期部分能否约束出租人，往往成为双方对抗的核心争议。本文以（2017）鲁11民终336号判决为样本，解析法院对“转租合同关系”与“合同相对性”的认定逻辑，并提炼维权步骤，帮助读者规避同类风险。
一、案件事实：层层转租引发的合同效力之争
某烟草公司将涉案南湖烟站房屋出租给林某，合同明确约定“不允许承租人转租”。林某在租赁期内擅自将房屋转租给姜某，且转租期限超出了烟草公司与林某的租赁期限。烟草公司起诉要求林某、姜某腾退房屋，姜某则主张其与烟草公司之间存在租赁合同关系，拒绝搬离。
二、争议焦点：转租后出租人与次承租人是否形成新租赁关系？
姜某上诉称，签订合同时林某表示自己是烟草公司负责人，且烟草公司人员曾到现场，故其与烟草公司存在租赁合同关系。烟草公司否认，林某也自认系以个人名义签约。一审、二审均未支持姜某的主张。
三、裁判要旨：合同相对性如何击破“事实租赁”主张
二审法院在判决书中明确指出：
“姜某主张与某烟草公司存在房屋租赁合同关系，应当举证证明。”
但姜某未提供任何书面合同或其他证据。法院进一步阐述：
“从各方当事人陈述及提供的证据看，涉案房屋由某烟草公司出租给林某，后林某又将涉案房屋转租给姜某。姜某未提供证据证明其与林某之间的房屋租赁合同经过某烟草公司同意，即使某烟草公司同意也只是同意林某转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，原租赁合同继续有效，故涉案房屋转租后并不代表某烟草公司与姜某之间形成了新的租赁合同关系。”
这段话揭示了核心法律逻辑：出租人同意转租，不等于出租人与次承租人建立直接合同关系。次承租人只能依据转租合同向承租人主张权利，而无权向出租人主张租赁权益。
关于超期部分，判决书引用司法解释：
“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过租赁期限的，超过部分的约定无效。”
因此，即使转租合同有效，超出原租赁期限的部分亦属无效。姜某的占有失去合法依据，烟草公司有权要求其腾退。
四、实务方法：三步应对“超期转租”纠纷
结合本案，当事人可参考以下步骤维护自身权益：
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固定合同关系证据
次承租人若主张与出租人存在租赁关系，应收集书面合同、租金支付凭证、出租人书面确认函等。仅有口头承诺或“现场知情”不足以成立合同关系。 -
审查转租期限是否超出原租赁合同
对比原租赁合同与转租合同的起止日期。若转租期限超过原租赁期限，超过部分自动无效，出租人有权要求次承租人腾退。 -
明确责任主体与诉讼策略
出租人应依据原租赁合同起诉承租人解除合同、支付租金，并同时起诉次承租人腾退房屋；次承租人则应向承租人主张违约责任，而非对抗出租人。
五、延展思考：如何防范转租风险？
本案给出租人和次承租人均敲响警钟。出租人应在合同中明确禁止转租，并定期巡查房屋；次承租人签约前务必核实出租人产权证明及原租赁合同条款，避免“超期承租”导致损失。遇有争议，建议及时咨询专业律师，通过诉讼或仲裁确定权利义务，切勿以“实际占有”对抗合同相对性原则。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2017）鲁11民终336号