在合同纠纷的司法实践中，“名为买卖、实为担保”的交易结构屡见不鲜，由此引发的合同效力争议成为案件审理的核心焦点之一。本文以一份真实判例为基础，深入剖析人民法院如何透过表象认定当事人真实意思表示，进而确定合同成立与否的法律逻辑，为面临类似困境的当事人提供诉讼策略与风险防范的具体指引。
一、争议焦点：商品房买卖合同究竟是担保工具还是真实交易？
本案源于一笔发生于2012年4月的民间借贷。借款人山东舒斯贝尔置业有限公司向被告夏某借款220000元，原告日照嘉苑置业公司（系山东舒斯贝尔公司的子公司）于同日收到该款项并出具收据。2014年8月12日，原告日照嘉苑置业公司与被告夏某签订商品房买卖合同，将西班牙公馆小区023幢1单元108室的房产网签备案至被告名下，房屋总价款为492737元，远超借款本金。
双方对签订合同的真实目的各执一词。原告主张该合同系民间借贷的担保，因主债务已由生效判决处理，故要求被告协助撤销网签备案；被告则辩称合同系双方真实意思表示、合法有效，并反指原告应承担担保物范围内的还款义务。
法院认定的关键事实是：双方均认可签订商品房买卖合同的目的是为案外人山东舒斯贝尔公司向被告的借款提供担保，但未就涉案房产办理抵押登记。这一事实认定，直接决定了合同效力的裁判方向。
二、法院裁判观点：意思表示真实是民事法律行为成立的前提
日照市东港区人民法院在审理后认为：
“原、被告之间并没有真实的买卖涉案商品房的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。民事法律行为成立的条件之一是当事人意思表示真实。本案中，原、被告之间不存在买卖商品房的意思表示，因此双方签订的商品房买卖合同不成立。”
法院进一步指出：
“原、被告依法应当恢复至签订合同之前的状态。原告要求被告协助原告撤销西班牙公馆小区023幢1单元108室的网签备案，符合法律规定，本院予以支持。合同不成立，不存在有效与无效之情形，因此关于原告主张的合同无效及被告主张的合同有效，本院均不予支持。”
这一裁判逻辑的核心在于：合同成立以当事人意思表示真实为前提，名为买卖实为担保的合同因缺乏真实的买卖合意，合同不成立，而非无效或可撤销。法院同时注意到，虽然双方存在以涉案房产提供担保的合意，但因未办理抵押登记，抵押权并未依法设立。
三、实务指引：遭遇“名为买卖实为担保”纠纷的应对策略
（一）作为借款人或担保人一方的救济路径
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固定核心证据——书面文件与沟通记录。本案中，原告之所以胜诉，关键证据在于双方一致认可合同目的为借款担保。若面临类似纠纷，应积极收集借款协议、打款记录、收据、往来函件、微信聊天记录等能够证明“名为买卖、实为担保”的证据，形成完整的证据链条。
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援引生效判决确认基础法律关系。原告在本案中巧妙援引了（2016）鲁1102民初406号生效民事判决，该判决已驳回出借人对担保人（本案原告）的还款请求及优先受偿权请求。此前判决定了基础债权债务关系的内容，为本案“恢复原状”的判决奠定了事实基础。
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主张合同不成立而非无效。根据《合同法》第五十八条，合同不成立后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案法院选择了“合同不成立”这一路径，而非“合同无效”，原因在于立法对“意思表示真实”作为成立要件的坚持。在诉讼策略上，主张合同不成立比主张合同无效更为精准，也更容易得到支持。
（二）作为出借人一方的风险防范建议
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务必办理抵押登记。本案中，被告夏某虽然手握商品房买卖合同并完成网签备案，但因未办理抵押登记，法院认定“抵押权未设立”，其担保权利未能获得物权法保护。出借人若接受房产担保，应坚决要求办理抵押登记，而非仅仅依赖网签备案。
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签订规范的担保合同。避免使用商品房买卖合同替代担保合同。即使采用“买卖+回购”或“买卖+租赁”等增信措施，也应配套签订正式的担保协议，明确担保范围、担保期间及清算方式，防止被法院认定为“通谋虚伪意思表示”而导致担保目的落空。
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关注公司法人人格混同风险。本案原告日照嘉苑置业公司与借款人山东舒斯贝尔公司系母子公司关系，且法定代表人为同一人。判决虽未对此展开分析，但两公司关联关系的存在，对法院认定案件事实产生了潜在影响。
四、裁判趋势与行动建议
近年来，最高人民法院在司法政策上对“让与担保”的效力逐步放宽——先是在《九民纪要》中确认了让与担保合同的有效性，后又在《民法典》及相关司法解释中进一步规范了让与担保的清算规则。但必须指出的是，合同有效不等于担保物权成立。在未完成公示手续（如抵押登记）的情况下，债权人仅享有债权性质的请求权，无法对抗第三人，更不能享有优先受偿权。
本案的裁判思路为同类合同纠纷提供了一个清晰的参考坐标：意思表示真实是合同成立的基石。当事人在设计交易结构时，应当避免“以买卖之名行担保之实”的模糊安排，而应选择法律明确认可的担保工具，并依法完成公示程序。
若您正在面临类似纠纷，建议及时梳理合同文件及往来凭证，咨询专业律师，就合同性质、效力状态及权利救济路径作出全面评估。每一个看似复杂的合同纠纷，实际上都可能存在一条清晰的法律路径——关键是如何准确识别并加以运用。
作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所 来源：裁判文书网，案号：（2017）鲁1102民初2070号